A씨 소유의 토지가 있는 위치. 현재는 아파트가 건설되어 5년전 입주한 상태다.

시·도지사 발행 공문서, 사업자 문서와 상이 ‘허가’부터 의혹

김포시, 사업자 대신 등기권없는 아파트소유자에게 세금 부과

<탐사보도>토지주가 부담해야 할 아파트 토지분 재산세를 5년째 토지등기도 되지 않은 아파트소유자들이 부담하고 있는 가운데 김포풍무2지구 도시개발사업지구 5백여 세대에 대해 토지사용료가 청구될 것으로 전망돼 파장이 예상된다.

풍무2지구 도시개발사업지구 공동주택의 실제 토지소유자인 A씨는 최근 소유권 관계와 이용료 청구에 대한 법리검토를 끝내고 6월 절차에 따라 진행할 것으로 알려졌는데 그 규모만 5~60억원(세대당 年1천만원)에 이를 전망이다.

A씨는 우선 318번지 일대 자신의 소유토지 2,500평에 들어선 P아파트 112동 주변 다섯 개 동에 대해 토지이용료를 청구하고 이어 1차 지역 전체로 이를 확대할 것을 시사했다.

이와 함께 A씨는 “김포시가 토지등기가 없는 아파트소유자들에게 재산세를 부과하는 반면 실제 등기소유자들인 공동사업자들에게는 부과하지 않아 2016년 입주한 이후 지난 5년간 4백억 원의 세금을 누락시켰다”고 주장하고 있다.

A씨 '김포시 年4백억원 세금 손실’ 지적

풍무2지구 공동주택사업은 S시행사가 김포시로부터 임시번지 25블럭 1로트를 환지예정지로 지정받아 사업을 진행한 것으로 되어 있다. 그러나 사업과 관련 경기도지사의 실시계획고시와 김포시장의 환지계획인가에 이 같은 사실이 없으며 따라서 시행사와 건설사 등은 토지소유권이 없는 상태에서 토지 대금까지 받고 입주민들에게 분양한 의혹을 받고 있다.

따라서 25블럭 1로트 토지는 분양을 하지 않은 것으로 토지소유권이 없이 건물만 분양받은 아파트소유자에 대한 재산세부과는 잘못이라는 지적이다. 반면 이 사업에 대한 공동사업자인 토지주 A씨에 대해 시행사업자는 토지를 매입하지 않고 고시와 인가 등 공식문서에 존재하지 않은 상업지역 일부에 대한 실효성없는 환지를 약속했다.

이에 대해 A씨는 “공동사업자가 아파트 입주민에서 토지를 매도(분양)하고 또 상업지역을 환지받는 것은 이중적 이익으로서 있을 수 없는 일이다”며 더욱이 “환지계획인가에 존재하지 않고 블록과 로트번호도 없는 곳에 재산세를 부과하는 김포시 세정행동도 납득할 수 없다”고 반발했다.

A씨가 지난해 8월 사업자에게 환지예정지 25B 1L 지정에 대한 정보공개를 청구하자 김포시 도시계획과는 "생산, 접수된 바 없다"고 회신했다.

김포시 ‘유령지역에 재산세 부과’ 잘못

즉 A씨는 “상업지역이 아닌 현재 아파트가 건설된 종전토지 풍무동 318번지 일대에 대한 재산세 의무가 있으며 또한 이곳의 토지주로서 5년째 사용중인 아파트소유자에게 토지이용료를 청구할 권리가 있다”는 주장이다.

문제의 시작은 2013년 3월 김포시가 S시행사의 환지예정지증명원을 주택건설대지 소유권으로 인정하고 주택건설사업변경 승인과 건축허가를 한 것에서 시작한다. 이후 김포시는 “풍무2지구 도시개발사업지구내 종전토지 풍무동 266번지 일원 148,592㎡를 공동주택용지 임시번지 25블럭(가구번호) 1로트(획지번호)로 지정, 고시했다”는 입장을 유지하고 있다.

시 ‘환지예정지지정 사실없다’ 입장 번복

그러나 국토부는 “환지예정지로 지정받았다는 것만으로 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다”는 해석을 김포시에 통보, 김포시의 당시 건축허가에 문제가 있음을 드러냈다.

특히 사업자 등은 김포시로부터 이 지역 공동주택지역에 대해 25블럭(가구번호) 1로트(획지번호)를 승인했다고 주장하는 반면 이에 대한 자료는 공문서에 존재하지 않는다.

더구나 김포시 도시계획과는 지난해 8월 “김포시장은 사업자들에게 풍무동 266번지에서 366번지 일대 공동주택단지를 S사업자에게 환지예정지 25블럭 1로트로 지정해준 사실이 없다”며 정보공개를 통해 당시 입장을 뒤집었다.

실제 이 지역 공동주택과 관련 2010년 경기도지사가 고시한 실시계획인가 가운데 ‘도시관리계획 결정조서’에는 25블럭 1로트가 아닌 A2블럭 1로트로 표기되어 있으며 지역 위치는 풍무동 456-16 일원으로 공부상 존재하지 않는 지역이 설정되어 있다. 이 같은 사항은 풍무2지구 도시개발사업조합 측이 김포시를 통해 경기도에 보낸 자료를 그대로 고시한 것으로 해석된다.

국토부는 지난 5월6일 민원인의 질의에 대해 "환지예정지를 지정하는 경우 블럭과 로트 서식에 따르도록 규정하고 있다"고 답변했다.

A씨 환지부지 공무서에 존재하지 않아

이후 2014년 8월 27일 김포시장이 고시한 개발계획(변경) 및 실시계획(변경)결정에는 획지 위치가 사라졌으며 현재까지 이 상태가 유지되고 있다. 가구번호(A1)는 존재해도 획지번호는 현재까지 확인할 수 없는 상태다.

더구나 공식문서인 경기도지사의 실시계획고시와 김포시장의 환지계획인가에는 상업지역이 10개 블록 41개의 획지번호, 획지위치가 존재하는 반면 사업자 등이 토지주 A씨에게 약속한 상업지역(환지) 31블럭 2로트는 존재하지 않는다. 다만 상업지역 31블럭 2로트 등은 조합측이 작성한 환지예정지지정고시 및 환지활당계획에 존재하지만 환지계획(변경)인가에는 A씨의 토지 자체가 존재하지 않는다.

따라서 A씨는 공동사업 주체지만 사업시행자가 아니며 토지를 사업시행자 등에 매매한 것도 아닌 상태에서 조합은 상업지역 31블럭2로트를 실효성 없는 사문서로 약속했다.

이에 대해 A씨는 “허가권자가 생산한 공문서에 없는 것을 조합 측이 일방적으로 주장하는 것으로 사실상 권리를 인정할 수 없다”면서 “도지사와 시장이 고시한 것과 일치하지 않는 문서를 어떻게 받아들일 수 있냐”며 항변했다.

도지사와 시장의 권한인 실시계획고시와 환지계획변경인가에는 표시된 공동주택용지 가구번호(블럭)와 획지번호(로트)가  25블럭 1로트가 아니며 상업용지 또한 10개 블럭으로 사업자가 A씨에게 약속한 31블럭 2로트는 존재하지 않는다.

A씨 ‘조합이 내세우는 자신의 권리 허위다’ 주장

이 같은 문제는 2020년 A씨가 김포시를 상대로 제기한 ‘풍무2지구 도시개발 환지예정지 재산세 부과 적법성’ 관련 법정 공방에서도 제기됐다.

이와 관련 지난해 2월 재산제 이의신청 당시 도시계획과에서 세정과로 전달된 문서에는 “A씨의 종전토지 △풍무동 318. 318-6번지 △318-2·7번지 △318-3번지 등을 2015년 상업지구 △31블럭 2로트 △48블럭 2로트 △45블럭 2·3로트 등으로 각각 환지예정지를 지정했다”면서 “이곳에 대해 권리행사를 할 수 있으며 종전의 토지에 대한 사용수익은 정지된다”고 했다.

그러나 A씨는 “이곳은 환지계획(변경)인가에 지번도 경계도 존재하지 않는 블록과 로트이며 특히 경기도지사와 김포시장이 고시한 실시계획과 환지계획의 ‘가구 및 획지의 결정조서’에도 존재하지 않는다”며 "조합 측이 말하는 나의 권리행사 주장은 허위에 지나지 않는다“라고 반박하고 있다.

김포시, 풍무2지구 공·사문서 일치 시켜야

관련공무원 직권남용 · 직무유기 혐의 의심

따라서 S사는 토지소유권이 없는 상태에서 아파트 입주민들에게 건물만 분양한 결과다. 즉 환지예정지 25블럭 1로트의 소유권으로는 입주자 모집승인을 할 수 없다는 지적이다.

따라서 김포시는 풍무2지구 공동주택지구의 실시계획(변경)고시와 환지계획(변경)인가의 승인권자로서 고시 및 인가와 조합 측이 만든 '환지예정지지정처분 등을 일치시키지 않는다'면 직권남용과 직무유기를 피하기 어려워 보인다.

국토부는 '환지예정지의 소유권을 확보하지 못한 경우 사용검사가 가능한지'에 대한 답변에서 "착공과 동시에 입주자를 모집하려면 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하여야 한다"고 답했다.

<다음 기사: 풍무2지구 공동주택 허가절차 어떻게 진행됐나>

곽종규 기자  gyoo4967@naver.com

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